Vers un tsunami immobilier mondial ?

Sommes-nous à la veille d’une crise immobilière planétaire ? Partout, l’immobilier est à la peine avec la remontée des taux d’intérêt. Le retournement du cycle est palpable, de la Chine, où il prend la forme d’une explosion de bulle, aux États-Unis ou en Europe. Ce synchronisme est particulièrement préoccupant, les banques étant lourdement exposées au risque immobilier.

La Chine : épicentre de la crise

Au cœur de la tourmente, il y a d’abord la Chine, qui pour les uns vivrait son moment Lehmann et pour les autres traverserait un épisode semblable à celui qui a brisé le rattrapage japonais au début des années 90. Deux catalyseurs ont déclenché la crise :

1. le gel des transactions lors du Covid ;
2. et le durcissement des règles prudentielles voulu par les autorités de régulation à partir de mi-2020.

Cette combinaison a révélé au grand jour le jeu à la Ponzi des promoteurs, leur folle fuite en avant dans la dette, défiant toutes les normes de liquidité et de solvabilité. Durant deux décennies, ces derniers ont contracté des prêts à foison, jouant au maximum l’effet de levier, le roulement de la dette, les avances de clients sur des projets non livrés, et faisant sortir de terre frénétiquement des immeubles, qui parfois sont devenus des « résidences fantômes » vouées à la destruction. Et c’est moins le refroidissement des prix, que la chute des volumes qui est fatale à ces derniers, avec en arrière-plan des facteurs structurels lourds : le déclin démographique sur fond de fécondité faible et le ralentissement du mouvement d’urbanisation. Résultat, deux géants de la promotion, Evergrande et Country Garden, sont proches de la faillite, piégés dans des dettes abyssales (de 300 milliards de dollars pour le premier et de 180 milliards pour le second) qu’ils ne peuvent rembourser. En cumul, ce passif se rapproche de 80% des dettes de Lehman Brothers en 2007, faisant craindre un nouvel effet domino mondial.

L’impact de la remontée des taux

C’est un risque qu’il faut pourtant relativiser, car 90% de la dette concernant Evergrande est portée par des banques publiques résidentes qui opèrent déjà les restructurations nécessaires. Seul 10% du passif du géant chinois expose les investisseurs étrangers. Au premier rang desquels les mastodontes de la gestion occidentaux, BlackRock, Fidelity, ou Allianz, pour des montants infimes au regard de la taille de leur bilan.

Mais cette version édulcore l’autre dimension de la crise. Elle est générale, liée à la remontée des taux. Cette dernière a stoppé partout l’élan immobilier et a entraîné un double affaissement des volumes et des prix. L'Allemagne, traditionnellement étanche aux fièvres immobilières, est cette fois-ci en première ligne. Elle est de loin l’économie qui a connu le plus puissant cycle de hausse des prix sur l’immobilier ancien, les épargnants allemands s’étant massivement repliés sur la pierre avec la perte de rendement des produits à taux dans les années 2010-2020. Les États-Unis, partant de beaucoup plus haut que l’Allemagne, ont connu une nouvelle flambée des prix depuis 2020, propulsant l’immobilier bien au-dessus des sommets spéculatifs atteints lors de la frénésie de subprimes.

Le cas français

À des degrés divers, la parenthèse des taux zéro a conduit à une surchauffe des prix qui retombe partout. Si l’on zoome sur le cas français, qui n’est pas le marché ayant connu les plus forts débordements, tous les ingrédients d’un atterrissage brutal sont en place :

• Oui, la baisse des taux et leur maintien prolongé à proximité de zéro a participé de façon décisive à l’envolée des prix réels de l’immobilier à Paris, marché le plus spéculatif.
• Avec leur remontée, les prix ont opéré un début de correction, d’autant plus visible que l’on rapporte ici les prix de l’immobilier aux prix à la consommation.
• Surtout, le secteur de la promotion se retrouve coincé sur des stocks d’invendus qui menacent leur liquidité et leur solvabilité. Les faillites dans ce secteur sont reparties en flèche.

Dans cette crise planétaire, ce ne sont pas les ménages qui sont le maillon faible en termes de solvabilité. Leur endettement est contenu, le plus généralement à taux fixe. Contrairement à 2007-2008, les banques ne les ont pas poussés au crime avec des produits toxiques. Mais ce sont les promoteurs qui doivent absorber de front le retournement brutal du résidentiel et de l’immobilier de bureau.

Bref, la Chine ne déstabilise pas à elle seule la finance mondiale. Mais la réplique de la crise chinoise de la promotion immobilière un peu partout dans le monde crée un vrai risque de dégradation des bilans bancaires, moins grave que si les ménages étaient directement touchés comme en 2007, mais préoccupant néanmoins.