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17/10/201305:10
Xerfi Canal présente l'analyse de Philippe Gattet, directeur d'études Xerfi-Precepta

Le marché immobilier français présente tous les symptômes d'une bulle :

1- les prix sont historiquement élevés
2- ils sont déconnectés de l'évolution des revenus des accédants et des loyers
3- l'emballement a été très rapide ces dernières années,
4- ces hausses se sont accompagnées d'un gonflement du crédit.

Et pourtant, malgré une crise à rechute depuis 2008, un pouvoir d'achat attaqué, un taux de chômage record, un moral en berne et un durcissement de la fiscalité immobilière, le marché de l'ancien tient. C'est ce que montrent les prix relevés par les notaires. Des prix qui ont bien résisté jusqu'à maintenant avec une hausse symbolique de 0,2% au 2ème trimestre par rapport aux 3 premiers mois de l'année.
La pression sur les acquéreurs, notamment les nouveaux accédants, ne se relâche donc pas et il faut encore 4,5 années de revenus pour acheter son logement alors que la moyenne sur longue période est elle à 2,8 années. Un simple retour dans le couloir « normal » des fluctuations et c'est une chute instantanée de 20% des prix environ. Retrouver la moyenne de long terme et c'est un décrochage de 36%. Alors pourquoi ne pas le prévoir ? Pour trois raisons.

Le contexte financier et bancaire est un premier élément d'explication. A à peine plus de 3%, le taux des crédits immobiliers à taux fixe à plus de 10 ans est à un niveau historiquement bas depuis la fin des années 40. Pour les acheteurs solvables qui répondent aux conditions d'octroi des banques, c'est un sérieux coup de pouce. Et si les taux remontent depuis, c'est une remontée en pente douce. A cela, s'ajoute une modification radicale dans le crédit à l'habitat : l'allongement de la durée des prêts.
Début 2001, la durée moyenne des prêts était d'environ 166 mois, soit un peu moins de 14 ans selon l'Observatoire Crédit Logement / CSA. En août dernier, elle était de 207 mois soit 17 ans : 3 ans de plus pendant lesquels s'est diluée une partie de la hausse des prix. Ce qui l'a rendu supportable.

Mais si les prix résistent, c'est aussi parce que les jeunes générations entrent dans le jeu de la bulle. Dans l'immobilier, le rendement est conditionné par les plus-values que chaque génération d'acheteurs espère réaliser à sa sortie du marché. Et chaque génération se repasse la patate chaude. C'est un schéma à la Ponzi. Comme les anticipations de prix sont en hausse et les conditions de crédits encore accessibles, le flux de nouveaux entrants suffit pour éviter l'éclatement de la bulle. Ce qui maintient les prix à un plafond.

Dernier élément. La forte pression de la demande liée à la hausse de la démographie, aux phénomènes de décohabitation, à la volonté d'investir dans la pierre pour préparer sa retraite. Et face à cette demande, l'incapacité de tous les gouvernements à faire sortir de terre les habitations nécessaires pour y répondre. Si les Besson, Scellier et autres Périssol avaient été la panacée, il ne nous manquerait pas aujourd'hui un million de logements. Or, le gouvernement actuel chausse finalement les mêmes bottes que ses prédécesseurs. A savoir : même type d'incitation fiscale avec un zeste de contraintes sociales en plus.

Bilan, c'est l'attentisme qui prévaut et comme l'avenir de la construction neuve se lit en fait dans l'évolution des permis de construire qui la précède de quelques mois, il y a de quoi être inquiet : les autorisations de permis de construire sont passées sous la barre des 100 000 entre juin et août dernier. C'est une chute de plus de 25% sur un an. Et la tendance n'est franchement pas bonne puisqu'elle s'accélère en fin de période. La reprise de la construction neuve n'est donc pas pour demain, et l'année devrait s'achever par 330 000 mises en chantier, un recul de presque 5% sur un an. C'est le pire résultat depuis 1998. Et il ne faut pas se raconter d'histoire, 2014 ne s'annonce pas meilleur. Conséquence ? La crise du logement va se durcir et les prix dans l'ancien vont rester accrochés à des niveaux records.

Philippe Gattet, Où va le marché de l'immobilier ?, une vidéo Xerfi Canal


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Mots clés : Immobilier

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