Syndics, gestion locative : des acteurs traditionnels déboulonnés ?

Immobilisme, abus en tout genre, hold up des AG… Les syndics professionnels et gestionnaires locatifs ont mauvaise presse en France. Un sondage Ifop/Bellman de 2020 indique que 1 copropriétaire sur 3 se déclare peu voire pas du tout satisfait de son syndic. 35% des sondés pointent du doigt le manque de réactivité du gestionnaire face aux demandes, et près de 40% jugent que le prix ne correspond pas à la qualité des prestations.

C’est sur cette image dégradée que fleurissent des offres alternatives qui tentent de grappiller des parts de marché aux acteurs traditionnels… non sans difficultés :

• D’abord les agences immobilières. C’est pour elle une activité bien plus récurrente que l’achat/vente de biens et elles s’y renforcent. Trois réseaux d’agences tutoient même les poids lourds historiques (Foncia, Nexity ADB et Citya) : il s’agit de Century 21 qui gère plus de 100 000 lots en syndic de copropriété, Square Habitat 186 000 et Orpi 90 000. Alors certes, elles se dressent en alternatives des grandes marques nationales ou locales. Mais fondamentalement, elles ne révolutionnent pas les métiers de la gestion immobilière.
• Émergent en parallèle des gestionnaires « nouvelle génération » gorgés de technologies digitales. Plutôt agressifs d’un point de vue tarifaire, ils promettent réactivité, proximité et transparence grâce à une chaine de valeur totalement repensée à l’instar de White Bird. Mais il est encore trop tôt pour savoir si ces syndics 2.0 gagneront des places significatives, car les vieilles habitudes sur ce marché ont la vie dure et il n’est pas forcément simple de changer de syndic.
• Dernière option : l’autogestion, devenue plus séduisante avec l’essor des offres en ligne promettant autonomie et simplicité d’utilisation. C’est le cas de Matera dans l’autogestion d’une copro ou de Homepilot dans la gérance locative. Qui plus est, les copropriétés de moins de 5 lots, soit la moitié des immeubles collectifs en France, se voient déjà appliqués un régime simplifié depuis une Ordonnance de 2019 et qui peut les pousser à faire le choix de l’autonomie. Le problème, c’est que l’autogestion représente une toute petite partie du marché de la gestion des syndics, autour de 10% des copropriétés en appartement selon l’Insee. Et ce mode a même régressé entre 2001 et 2013 (derniers chiffres disponibles) tant la gestion d’un microcosme comme une copropriété s’avère délicate. En revanche, l’autogestion pèse lourd dans la gérance locative : deux tiers des bailleurs gèrent eux-mêmes leurs biens, surtout pour des questions de coûts.

Alors oui, des alternatives aux syndics traditionnels existent, poussés par l’évolution des usages numériques, surtout avec la crise sanitaire et la généralisation des AG en distanciel. Est-ce pour autant la fin des syndics traditionnels ?

• Du côté des grosses machines qui gèrent des centaines de milliers de lots, leur position s’étiole certes. Mais ces leaders compensent la fuite des clients par des opérations de croissance externe pour maintenir leur part de marché. Et puis leur offre s’actualise aussi avec plus de services et des offres mieux marketées. Bref, la riposte est bien là.
• À côté d’eux, les cabinets de quartier se défendent bec et ongles. Ce sont en réalité les premiers acteurs du marché, avec environ 60% des lots gérés en syndic et en gérance locative. Ils opèrent en règle générale exclusivement au niveau local avec comme force : leur notoriété, leur proximité et leur réactivité.

Il n’y a donc pas de grands chambardements à attendre au niveau de la concurrence dans l’administration de biens à court terme. Et puis je me dois d’être tout à fait honnête : si j’ai commencé cette vidéo en me focalisant sur le verre à moitié plein où 1 copropriétaire sur 3 est peu ou pas satisfait de son syndic, 2 sur 3 le sont… Voilà une belle assurance vie pour les syndics traditionnels.