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Les espaces de travail collaboratifs sont en plein boum. Rien qu’en Ile-de-France, leur nombre a été multiplié par dix entre 2011 et 2017. Faut-il y voir le signe d'une mutation profonde du monde du travail ou un effet de mode ? À y regarder de plus près, le secteur semble bel et bien en surchauffe.


Force est de constater que ces espaces essaiment un peu partout : dans les centres-villes, en périphérie et même à la campagne. Au niveau mondial, on en dénombrait 14.000 en 2017, contre à peine plus de 1000 six ans plus tôt. Et ce phénomène touche également la France qui en totalise 600 environ, sans tenir compte des espaces des centres d’affaires.


Nés avec les start-up de l’économie numérique, les premiers centres de co-working étaient des hackerspaces localisés dans la Silicon Valley et destinés aux indépendants, free-lances ou créateurs d’entreprises. Et ce sont là encore des créateurs d’entreprises qui ont eu l’idée de dépoussiérer le modèle du centre d’affaires.


La plus emblématique de ces start-up est sans doute la licorne américaine WeWork, forte d’un chiffre d’affaires d’un milliard de dollars pour une valorisation d’environ 20 milliards, un niveau considérable pour une entreprise créée il y a moins de 10 ans. WeWork est aujourd’hui présente dans 16 pays à travers plus de 200 implantations. Très concrètement, son activité consiste à louer ou sous-louer, en général à des travailleurs indépendants ou des entreprises, des espaces qu’elle a au préalable parfaitement rénovés. Au-delà de la location de postes de travail au sein d’ensembles immobiliers de standing, WeWork fait surtout miroiter aux futurs clients des effets de réseaux en s’appuyant sur la dimension communautaire de son offre de co-working. Autre exemple : Station F à Paris, inaugurée en juin 2017. C’est le plus grand incubateur de start-up au monde. Et il propose notamment 3000 bureaux en open-space à des jeunes pousses préalablement sélectionnées.


Bien sûr de nombreux facteurs poussent à l’essor des bureaux partagés : retour de l’entrepreneuriat, essor des travailleurs indépendants et de l’économie de plateformes, refonte des espaces de travail pour inciter au travail collaboratif, développement du nomadisme et du télétravail. La tendance est aussi côté entreprises à l’externalisation et à la flexibilisation de la dépense immobilière. Or toutes ces évolutions sont par nature très lentes. Elles semblent donc déphasées de l’accroissement exponentiel des espaces de co-working.


Autre signe tangible d’une bulle : l’arrivée massive d’une foule d’acteurs exogènes au secteur, en dehors des centres d’affaires. Car si les spécialistes comme WeWork, La Cordée ou encore StartWay se sont positionnés sur le créneau inoccupé de la location d’espaces de travail flexibles et fun, les acteurs non-spécialistes font preuve, eux, d’opportunisme. Groupes hôteliers, agences bancaires, acteurs du commerce de détail ou des services, self-stockeurs : tous cherchent avant tout à monétiser des espaces inemployés ou sous-utilisés en imitant peu ou prou l’offre des spécialistes. Des plateformes de mise en relation sur le modèle d’Airbnb émergent d’ailleurs pour recenser cette offre très diffuse. C’est le cas par exemple de Bird Office, Néo-Nomade ou Beewake.


Au final, si la croissance des revenus des acteurs du coworking est incontestable, leur rentabilité, elle, est encore loin d’être assurée au vu de l’offre pléthorique disponible sur le marché. Et pour les acteurs encore en phase de développement, l’équation financière va se complexifier avec l’arrivée des plateformes d’intermédiation mais aussi des acteurs de l’immobilier comme Bouygues ou Nexity. Inévitablement, les spécialistes du co-working vont devoir faire évoluer leur modèle afin d’éviter une guerre des prix qui leur serait préjudiciable. Quelques-uns s’orientent déjà vers des offres destinées aux grandes entreprises pour leur permettre d’améliorer leurs espaces de travail et d’optimiser la gestion de leur immobilier.


N'oublions pas non plus que, si bulle immobilière il y a, elle pourrait d'abord éclater dans l'immobilier de bureaux, notamment à Paris.


Publié le lundi 26 mars 2018 . 4 min. 16

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