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Immobilier de bureau : le télétravail dynamite le secteur

Publié le lundi 21 septembre 2020 . 3 min. 21

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L’investissement dans l’immobilier de bureau des grandes métropoles françaises a été plébiscité par les investisseurs ces dernières années. Les montants investis y ont crû de plus de 17% par an depuis 2009 pour atteindre le record de 25 Md€ en 2019. Le marché a bénéficié de nombreux soutiens : des rendements attractifs avec un risque limité, une faiblesse des taux d’intérêts, des tensions sur le marché, une demande de modernisation du parc locatif. Foncières, OPCI, gestionnaires d’actifs, compagnies d’assurance se sont rués sur Paris et les perspectives du Grand Paris, la Défense, le Croissant Ouest, la Part-Dieu… Mais la crise sanitaire et ses effets en chaîne risquent fort de retourner les fondamentaux du marché.


Avant le télétravail, le choc de la récession. Avec le boum des défaillances d’entreprises et son corollaire le chômage de masse, de nombreuses surfaces seront remises sur le marché sans pour autant trouver preneurs tandis que les prix chuteront… Les entreprises en bonne santé, elles, sabreront leur poste immobilier, souvent le deuxième après la masse salariale pour les sociétés de services. En Île-de-France, le coût immobilier d’un poste de travail représenterait entre 5 000 et 18 000 euros par an hors taxes selon le cabinet Deloitte. C’est donc une variable clé pour réduire ses coûts face à une économie française qui ne devrait retrouver son niveau d’avant-crise qu’en 2022 au mieux.


Le télétravail, un mobile à la renégociation des baux. C’est sur cette récession historique que s’installe et se généralise le télétravail. Il va alors servir de prétexte aux dirigeants pour renégocier à la baisse les termes des baux, notamment les prix et les surfaces. A quoi bon en effet louer des mètres carrés pléthoriques alors qu’une bonne partie des effectifs télétravaillent. PSA, Unilever, Technicolor, Airbus, banques, sociétés de conseil et d’ingénierie… la liste des entreprises et secteurs « hors les murs », partiellement ou à 100%, s’allonge pour mieux dynamiter bureaux et locaux commerciaux. Les dirigeants en profiteront aussi pour se tourner vers des solutions immobilières plus flexibles et plus compatibles avec le télétravail comme le coworking ou le flex office.


Le télétravail rend les bureaux obsolètes. Les incertitudes sanitaires ont dès le confinement poussé de nombreux groupes à reporter à 2021 le retour de leurs employés au sein de leurs locaux. Certains voient plus loin en faisant du télétravail la norme plutôt que l’exception. Et la situation prête parfois à sourire comme avec les GAFAM qui ont investi ces dernières années des milliards de dollars dans des sièges sociaux pharaoniques pour ensuite se tourner vers le télétravail. Facebook prévoit que d’ici 10 ans la moitié de ses 48 000 employés travaillent à distance.


Les bureaux, des actifs partiellement décotés. Entre la désolvabilisation de la clientèle d’entreprise due à la crise et la généralisation du télétravail, l’immobilier de bureaux va subir les frais d’un mécanisme implacable. Remontée du risque locatif et hausse du taux de vacance déprécieront la valeur des actifs du côté des gestionnaires. Pour éviter que ce départ de feu ne se transforme en crise de liquidité, des arbitrages d’investissement entre les actifs immobiliers tertiaires s’imposent… avec deux mots d’ordre : fuite vers la qualité et diversification.


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