Le logement intermédiaire va enfin décoller. À mi-chemin entre le logement social et le locatif privé, ce segment naissant aiguise l’appétit des investisseurs institutionnels. À tel point que son poids se révèle de plus en plus significatif dans les ventes totales de logements neufs, représentant désormais environ 7% du total. Selon l’étude Xerfi France, la croissance à venir du secteur sera alimentée par plusieurs éléments. D’abord par l’offre nouvelle portée par CDC Habitat dans le cadre du fonds FLI2. Un fonds déjà doté de 900 M€ et qui devrait atteindre à terme 1,2 Md€ pour financer plus de 9 000 logements intermédiaires. Citons aussi la montée en puissance de l’autre leader, In’li, mais aussi les projets de développement de nouveaux entrants.

Jusqu’ici attentistes, plusieurs bailleurs sociaux comme ICF, Vilogia, Batigere et Procivis ont en effet récemment annoncé leur déploiement sur le segment intermédiaire. Leur objectif ? Se redéployer au moins partiellement sur un créneau porteur face aux bouleversements en cours dans le compartiment social… Et ils n’entendent pas se laisser distancer par les deux leaders historiques. Afin de faciliter leur développement sur ce marché, les acteurs du logement intermédiaire multiplient les partenariats. Avec les promoteurs qui disposent des compétences en matière de prospection foncière et qui voient dans le segment intermédiaire l’occasion de sécuriser leurs ventes face au recul du marché du logement neuf. Avec les collectivités locales qui encouragent le logement intermédiaire pour maintenir la mixité sociale. Et enfin avec les foncières et sociétés d’investissement qui cherchent à diversifier leur portefeuille d’actifs et à compenser la baisse des rendements de l’immobilier tertiaire. L’allemand Vonovia, 2e foncière cotée en Europe, a déjà fait un premier pas en 2018 grâce à une participation minoritaire au rachat d’un portefeuille de logements détenu par la SNCF.

Pour les bailleurs, ces investisseurs se révèlent des partenaires incontournables. Ils sont séduits par les exonérations de taxe foncière, par la TVA réduite sur ce type de programme et par la présence de groupes rompus à la gestion de parcs résidentiels. Chaque leader possède néanmoins sa propre stratégie dans ce domaine. Si CDC Habitat mise sur les investisseurs institutionnels, In’li compte davantage sur des financements diversifiés. Du côté des nouveaux entrants tels Batigère, Habitat en Région, Vilogia ou Procivis, le choix consiste à repositionner certaines de leurs filiales ou à créer de nouvelles structures, à l’instar de la création de Foncière Procivis. Autre piste pour les bailleurs : miser sur la qualité avec, par exemple, des biens peu énergivores, tout en prenant soin de ne pas faire flamber les coûts de construction pour ne pas détériorer le retour sur investissement. Le ciblage géographique s’avère également indispensable, au risque de ne pas trouver de clientèle. Et c’est sans surprise l’Île-de-France qui recèle le plus fort potentiel compte tenu de l’écart élevé entre le loyer d’un logement privé et celui d’un logement intermédiaire.

La question de la rentabilité est donc au centre du modèle d’affaires du logement intermédiaire qui est en train de se dessiner. Un modèle qui repose largement sur le recours aux investisseurs institutionnels pour financer ces logements.